Forskjellen på borettslag og eierseksjonssameier

Borettslag

I borettslag skjer finansieringen delvis ved egenbetaling og delvis med fellesgjeld ettersom borettslaget har eierrådighet over alle boligene under ett. Andelseieren står imidlertid ikke direkte ansvarlig økonomisk for fellesgjelden, men betjener sin del ved og ta en andel av fellesutgiftene. Han kan imidlertid frasi seg dette ansvaret ved og flytte, men er fortsatt ansvarlig ut oppsigelsestiden på 6 måneder.

I tillegg er som hovedregel andelseier i et borettslag også beboer.

Eierseksjonssameie

I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådighet over boligen, og bare han kan pantsette sin seksjon. I sameieseksjonen står eier ansvarlig for sin eierandel.

I eierseksjonssameie er det ingen rettsling sammenkobling mellom bruken av eierseksjonen og eiendomsretten. Muligheten for utleie er bedre enn i borettslag.

Kjøp av bolig i borettslag

Ved kjøp er det viktig og være bevisst på at din andel av fellesgjelden i realitet er en del av kjøpesummen. Dette fremgår imidlertid ikke klart siden prisantydningen bare inkluderer kontantsummen til selger, og det er bare denne som er gjenstand for budrunden. Du bør undersøke hva totalprisen er da denne gjenspeiler den reelle prisen på boligen.

I tillegg er det viktig og ta høyde for renteøkning både på ditt lån til finansiering av kontantsummen, og eventuell renteøkning på fellesgjelden. Det kan være lurt og beregne begge to før et kjøp.

Ytterligere kan det være av viktig og undersøke om det er noe som tilsier at felleskostnadene skal øke utover renteøkning. Ofte er det vanskelig og forutse hvilke utgiftsposter som kan stige. Eksempler på slike utgifter kan være kommunale avgifter, vedlikehold og liknende.

Av betydning er også hvorvidt du ønsker avdragsfrihet eller ikke.

Avdragsfrihet kan være gunstig hvis du for tiden har lave inntekter, men forventes og få adskillig høyere innen nær fremtid. Avdragsfrihet kan ofte resultere i dyrere bolig, og også større vanskeligheter med og selge denne.

Utover de nevnte sjekkpunktene kan det også være lurt og undersøke hvorvidt ditt borettslag er tilsuttet en sikringsordning  som dekker tap ved mislighold av felleskostnader. Dette kan være viktig fordi felleskostnadene er borettslaget eneste inntekt, og mislighold kan resultere i tap som må dekkes av fellesskapet.

Kjøp av bolig i eierseksjonssameie

Bolig i eierseksjonssameie har sjelden fellesgjeld. Unntaksvis har de imidlertid dette, og da gjelder som forutsetninger som ved kjøp av andel i borettslag. Her vil den reelle totalprisen være det du skal betale.

Uavhengig av fellesgjeld har de fleste sameier fellesutgifter som for eksempel vedlikehold, forsikring og drift. Disse kan det være lurt og ta i betraktning, samt ta høyde for at de stiger.

Ofte, som ledd i markedsføringen, presenteres potensielle kjøpere et regneeksempel som tar sikte på og vise bokostnadene i den aktuelle boligen. Det er viktig å være kritisk til disse beregningene. Blant annet bør du vurdere hvorvidt de presenterte lånevilkårene er realistiske.

Gjør heller egne beregninger med andre betingelser, og ta høyde for renteøkninger.

Ved kjøp av eierbolig må du tillegg betale en dokumentavgift til staten tilsvarende 2.5 % av omsetningsverdien. Husk derfor og ta høyde også for dette.

Felles for begge boformene

Uavhengig av hvilken form du velger vil de være relevant hvorvidt det i nær fremtid vil være aktuelt med vedlikehold og rehabilitering. Slike arbeider finansieres ved låneopptak i borettslag, hvilket resultere i økte fellesutgifter for andelseierne. I eierseksjonssameie er låneopptak mer komplisert, men utgiftene må i likhet med borettslag dekkes av eierne.

Du bør uansett undersøke hvorvidt det er planlagt vedlikeholdsarbeider eller om det er sannsynlig at dette vil bli aktuelt.

Dette gjør du ved enten kontakte forretningsfører eller sjekke utskriften fra generalforsamling/sameiemøte for de siste årene.

I det mye avgjøres av styret er det viktig at du undersøker at dette er velfungerende. Be om årsberetning for de siste årene slik at du kan danne deg et bilde.

Spør gjerne os i BoligAdvokat om forskjeller på eierseksjonssameie og borettslag.