Alt du trenger å vite om avhendingsloven

Husk at loven kun er rammeverket som supplerer den skriftlige avtalen og som gir rettigheter/plikter ved et eventuelt avtalebrudd.

Salget:
Når kjøper har oppfylt sine plikter (å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader på avtalt måte og avtalt tidspunkt), har han krav på å få tinglyst skjøte.

Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter er det vanlig at skjøtet tinglyses. Dokumentet føres inn i tinglysingsregisteret av Statens kartverk (statkart.no).

Ved salg uten megler, skal kjøper være klar over at det foreligger en fare for dobbeltsalg, før eiendomsoverdragelsen blir tinglyst.

Tidspunktet for overdragelse bestemmes av partene i avtalen.

Mangler:
Eiendommen skal være i samsvar med det som er avtalt mellom partene. Det som er avtalt følger av kjøpekontrakt, og for øvrig av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger eller hans representant (megler) ved salget, herunder også prospekt, takst og tilstandsrapport. Dessuten følger det av hvordan eiendommen fremsto under visning/på salgstidspunktet.

Dersom avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen vanlige krav til eiendommen. Loven sier at deler av og funksjoner ved eiendommen skal ha den standarden som liknende eiendommer normalt skal ha. Dette gjelder både kvaliteten på bygningsmaterialer og utføringen av arbeider.

Offentlige bestemmelser:
Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser. Det betyr for eksempel at det elektriske anlegget og pipe/ildsted skal være i forskriftsmessig stand.

Selgerens opplysningsplikt:
Selgeren har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner til, eller har mistanke om kan være galt. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasjer/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Dersom selger unnlater å opplyse, kan dette utgjøre en mangel.

De opplysninger selger gir om eiendommen må være riktige. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det senere viser seg at opplysningene var feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for informasjon gitt av eiendomsmegler og takstmann. Opplysningene må imidlertid ha betydning for kjøperen.

Eiendom solgt "som den er":
I våre dager selges de fleste eiendommer med klausulen ”som den er” eller ”som besiktiget”. En slik klausul innebærer en innskrenkning i kjøpers rettigheter. Dersom selger ikke har gitt opplysninger om mangler han kjente til/måtte ha kjent til, eller selger har gitt uriktige opplysninger, kan kjøperen påberope seg disse, selv om selger har tatt et slikt ”as-is” forbehold. Det er en betingelse at de manglende/uriktige opplysningene har virket inn på handelen.

Kjøperens undersøkelsesplikt:
Det kreves normalt ikke mer av kjøperen enn at han går på visning før han kjøper. Dersom det i prospekt eller tilstandsrapport gis uttrykk for usikkerhet ved visse forhold, samt at det oppfordres til kjøper å gjøre grundigere undersøkelser, økes undersøkelsesplikten for kjøper.

Kjøperens krav hvis det foreligger forsinkelse fra selgers side:
Dersom selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av eiendommen til rett tid, uten at dette skyldes forhold på kjøpers side, kan kjøperen:

• Holde fast ved avtalen og kreve at selger oppfyller sine forpliktelser. Han må ikke vente urimelig lenge med å fremme et slikt krav.
• Kjøper kan heve avtalen hvis forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det er en forutsetning for hevning at eiendommen ikke er forringet i mellomtiden.
• Kjøperen kan kreve erstatning for sitt direkte tap som følge av forsinkelsen. Dette gjelder ikke dersom selger godtgjør at forsinkelsen skyldes forhold utenfor hans kontroll.
• Kjøper kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at hans krav blir dekket.

Kjøperens krav hvis det foreligger en mangel:

• Holde tilbake penger. Dersom kjøperen oppdager mangler i tiden mellom aksept av budet og overtakelsen av eiendommen, kan det gi grunnlag for enten å kreve mangelen rettet av selger, eller for å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen.
• Retting. Hvis kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Han kan kreve at mangelen rettes, hvis dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren.
• Prisavslag. Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen, kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.
• Heving. Kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Kjøperen kan tape hevningsretten dersom han ikke varsler selger om hevning innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen. Hevning innebærer at selgeren får eiendommen tilbake mot at kjøperen samtidig får igjen pengene.
• Erstatning. Kan bli aktuelt enten alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav. Kjøperen kan kreve erstattet sitt dokumenterte, økonomiske tap eller utlegg som følge av mangelen.

Selgerens krav hvis det er kjøperen som bryter avtalen:

Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre krav gjeldende overfor kjøper.

• Oppfyllelse. Selger kan kreve at kjøper oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen. Heving. Selgeren kan kreve heving dersom forsinkelsen med betaling av kjøpesummen skyldes et vesentlig kontraktsbrudd. Selgeren kan kreve heving også ved annet vesentlig avtalebrudd – for eksempel at kjøperen ikke overtar eiendommen på avtalt tidspunkt, og dette har stor betydning for selger.
• Holde tilbake skjøte. Selger kan holde tilbake skjøtet og nekte kjøper å ta eiendommen i bruk før han oppfyller sine plikter etter avtalen.
• Erstatning. Selgeren kan som regel kreve erstatning for økonomiske tap.

Hvilke muligheter har kjøper til å reklamere/klage?

Kjøper må klage til selger så snart som mulig ved forsinkelse, eller hvis han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er 5 år etter at kjøper overtok eiendommen, dersom ikke selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for en lengre tid. Reklamasjonen bør være skriftlig og det bør klargjøres hva slags avtalebrudd det er snakk om. Hvis det ikke er snakk om en mangel som kjøper må utbedre omgående for å unngå følgeskader, bør selger forespørres om han vil stå for utbedringen selv eller om han overlater dette til kjøper. Kjøper bør også ta en kopi av brevet før han sender det til selger.

Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet, må dette gå uttrykkelig frem av reklamasjonen.

Eierskifteforsikring:
Mange boligselgere velger å tegne en eierskifteforsikring. Dette er selgers forsikring, og den dekker mer eller mindre det ansvar selgeren måtte ha overfor kjøper etter avhendingsloven. Kjøper må alltid reklamere overfor kjøper, men dersom selger har eierskifteforsikring, bør kjøper også sende en kopi direkte til forsikringsselskapet.

At selger har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøpers rettigheter overfor selger etter avhendingsloven, men kjøper vil i tillegg kunne ha et direkte krav overfor forsikringsselskapet. Dette forutsatt at forsikringen dekker den mangelen kjøperen reklamerer på.

Dersom kjøper ikke når frem med sitt krav overfor selger/forsikringsselskap, kan han gå videre med sitt krav via de vanlige domstoler.

Det samme gjelder for selger, dersom kjøper ikke vil etterkomme selgers krav.

Boligkjøperforsikring.
Det har også i den senere tid dukket opp et tilbud om å tegne forsikring som boligkjøper. Forsikringen gjelder ved kjøp av bruktbolig solgt gjennom megler. Forsikringen er tenkt som et tilbud til de kjøpere som mener de trenger hjelp i tvister med selger og/eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Tanken er altså å etablere en bedre balanse mellom kjøper og selger i tilfelle av konflikter etter boligkjøp. Forsikringen koster omtrent det samme som eierskifteforsikringen.

Kjøper har allerede har en forsikringsordning som han kan bruke i slike tilfeller – nemlig rettshjelpforsikringen under ”hus og hjem-forsikringen”, som de fleste boligeiere allerede har. De fleste som har en slik forsikring vil langt på vei være godt nok dekket av rettshjelpforsikringen. Imidlertid er det den begrensningen på denne forsikringen at den kun dekker tvistekostnader opp til ca. kr 100.000,-, og det er en egenandel på forsikringen.

Hvis man regner med at det kan bli aktuelt å ta en rettssak videre opp i domstolssystemet og dessuten ønsker å forsikre seg mot å måtte betale egenandel og motpartens saksomkostninger, kan boligkjøperforsikringen ha noe for seg.

Spør BoligAdvokat gratis om din boligsak.