Reklamasjon ved boligkjp steg for steg

Mange oppdager feil og mangler etter kjøp av bolig. Når man oppdager dette er det viktig å være klar over hvordan man går frem for å reklamere over feilen. Etter norsk rett kan man miste sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom man ikke reklamerer i tide. Denne artikkelen gir deg en huskeliste om hvordan man skal reklamere overfor selger.

Reklamasjon steg for steg - en huskeliste.

  1. Når man oppdager en feil/mangel ved boligen må man innen rimelig tid gi selger beskjed om dette. Hva som er innen rimelig tid varierer fra sak til sak og det må foretas en konkret vurdering. Innen rimelig tid er i rettspraksis antatt å være rundt 2 måneder.
  2. Oppdages mangelen etter budrunden men før kontrakten underskrivers, må man ta forbehold i kontrakten for ikke å miste retten til å gjøre mangelen gjeldende. 
  3. Ved kjøp av brukt bolig skal kjøper etter overtakelsen av boligen så snart det er mulig undersøke eiendommen. Plikten til undersøkelse av boligen etter overtakelse kan medføre at reklamasjonsfristen begynner å løpe fra tidspunktet undersøkelsen burde vært foretatt, selv om kjøper ikke foretokk undersøkelsen. Faktiske mangler oppdages gjerne på dette tidspunktet. Husk derfor alltid å undersøke boligen etter overtakelse.
  4. Reklamasjonsfristen begynner å løpe ikke fra det tidspunktet man faktisk oppdaget mangelen, men fra det tidspunktet en vanlig forstandig person burde ha oppdaget mangelen.
  5. Det er tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon. Det vil si en reklamasjon som sier at det foreligger et avtalebrudd og at kjøper vil gjøre avtalebruddet gjeldende. Det er i utgangspunktet ikke krav om at kjøper må spesifisere hvilken misligholdsbeføyelse han vil gjøre gjeldende.
  6. Vil kjøper kreve oppfyllelse, retting eller heving må det fremsettes en spesiell reklamasjon. Det må i reklamasjonen altså sies at man som mangelsbeføyelse krever retting, heving eller oppfyllelse.

For at en reklamasjon skal være gyldig er det fire vilkår som må være oppfylt. Alle vilkårene må være oppfylt for at reklamasjonen skal være gyldig:

I. Få frem at det foreligger avtalebrudd

II. Få frem hva slags avtalebrudd som foreligger, forsinkelse eller mangel.

III. Reklamasjonen må gi nærmere opplysninger om hva slags forsinkelse eller mangel som foreligger (en spesifisering/identifisering av avtalebruddet).

Klarer man ikke å angi avtalebruddet presist. Så gi en beskrivelse av hvordan avtalebruddet arter seg.

Som en første melding til selger kan det være nok å angi at det er fukt i boligen. Man må da raskt etterpå få større innsikt i hva mangelen går ut på og gi beskjed til selger.

Angivelsen av mangelen må være så presis at selger settes på spor av mangelen.

IV. For det fjerde må man få frem at kjøper vil påberope seg avtalebruddet. Det vil si få frem at kjøper vil gjøre avtalebruddet gjeldende som grunnlag for rettslige krav mot selger.

  • Det er ingen formkrav til en reklamasjon, men en reklamasjon bør av bevismessige hensyn være skriftlig.
  • Reklamasjonen skal rettes til selger eller eierskifteforsikringsselskapet, dersom selger har tegnet eierskifteforsikring.
  • Husk at det må reklameres konkret over hvert enkelt forhold kjøper vil påberope seg.
  • Det gjelder også når forholdene hver for seg er for små til alene å utgjøre avvik fra kontraktsmessig stand.
  • Reklamer også over bagatellmessige feil. Noe man først tror er en bagatellmessig feil kan vise seg å være symptomer på noe større. For ikke å miste retten til å gjøre mangelen gjeldende er det viktig å reklamere selv om feilen er bagatellmessig.
  • Etter norsk rett har vi en absolutt reklamasjonsfrist. Oppdages mangelen mer enn 5 år etter overtagelsen av boligen kan ikke mangelen gjøres gjeldende, dersom ikke selger har garantert for boligen for en lengre periode.
  • Det er viktig å være klar over at dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, kan ikke selger påberope seg at kjøper har reklamert for seint.
  • Ofte kan det være lurt å få en advokat til å skrive reklamasjonen. Spør oss om dette gratis.
  • En kjøper har som regel innbo/villaforsikring som dekker utgifter til rettshjelp. Ta gjerne kontakt med oss, så undersøker vi gratis om du har en innbo/villaforsikring som gir rett til fri rettshjelp.

Spør oss om å reklamere. Vi svarer gratis.

Spr oss n

  • Still spørsmål, få svar fra våre eksperter.
  • Skriv nøyaktig og detaljert, slik at svaret blir best mulig.
  • Du vil motta uforpliktende svar innen få dager.
Navn: *
Adresse: *
E-post: *
Telefon: *

Din henvendelse: *
* Fyll ut