Huset krympet! Hva gjør du når boligen har mindre areal enn opplyst?
Kjøp av bolig er en stor investering. Ved kjøp blir det gitt opplysninger om boligens areal. Hvis arealet er mindre enn opplyst har boligen et arealavvik. Hva gjør kjøper dersom boligen har arealavvik eller arealsvikt? Hva er disponible rom og P-rom?
Hva er P-ROM?
P-rom gir informasjon om hvilke rom i boligen som brukes som oppholdsrom. I Standard Norges reviderte standard for areal er det gitt eksempler på hva som regnes som primærrom (stue, soverom, kjøkken, entre, bad etc) og hva som regnes som sekundære rom (S-rom, som bod, garasje etc).
Det er bruken av rommet som avgjør om det anses som P-rom eller sekundærrom. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/ eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
At noe er P-rom i taksten betyr ikke automatisk at rommet er godkjent som varig oppholdsrom.
Prisavslag når boligen har krympet?
For at kjøper skal kunne få prisavslag for arealavviket, må arealsvikten utgjøre en mangel etter avhendingslovens § 3-8. Lovens krav er imidlertid at denne feilopplysningen, dvs. arealavviket, må ha innvirket på avtalen. Det betyr i praksis at dersom kjøperen hadde betalt like mye for boligen om kjøperen ved kjøpet hadde vært klar over boligen sin faktiske størrelse, så kan kjøperen ikke påberope at arealavviket er en mangel.
Ikke alle arealavvik vil være store nok til å få erstatning eller prisavslag.
Ved kjøp av bolig er man på visning før man gir bud. Dette betyr at arealavviket må ha en viss størrelse før det utgjør en mangel. Ett sted går en grensen for hvor stort arealavvik en kjøper må godta. Rettspraksis gir ikke noe fasitsvar, men det er antatt at grensen ligger et sted mellom 10 og 25 prosent. Høyesterett har godtatt prisavslag for arealavvik helt ned til 8,9%.
En tommelfingerregel er at hver kvadratmeter som mangler er viktigere jo mindre leiligheten er.
Hva er p-rom, BRA, BTA og sekundærrom?
Hvem er ansvarlig for et arealavvik, selger eller takstmann?
Ved arealsvikt har takstmann oftere ansvar enn ved andre typer feil og mangler ved boligen. Selgeren overlater gjerne innhenting av takst, til megler. Det kan da lønne seg å rette et krav direkte til takstmann. De har ansvarsforsikringer som dekker denne typen feil.
Hva skjer når jeg har fått medhold i at boligen har en mangel på grunn av arealavvik? Det er mest sannsynlig at man får prisavslag. Dette prisavslaget beregnes ikke uten videre proporsjonalt, men blir skjønnsmessig fastsatt. Det er svært sjelden at man kan heve kjøpet på grunn arealavvik.
Oppdager man at boligen har et mindre areal enn oppgitt bør man ta kontakt med en takstmann, som kan beregne det virkelige arealet av boligen. Det er viktig å ta kontakt med selger eller megler så fort man mistenker at boligen har et arealavvik slik at man ikke mister muligheten til å fremme et krav.
Det kan være en fordel å la seg bistå av en advokat med erfaring fra slike saker.
Hvor lenge etter kjøpet kan jeg fremme et krav om prisavslag?
Oppdager kjøper at boligen har et mindre areal må kjøper ”innen rimelig tid” gi selgeren beskjed om at man ønsker å fremme et erstatningskrav. ”Innen rimelig tid” er normalt en periode på 2 måneder.
Det er likevel lurt å varsle med en gang man har oppdaget et forhold som kan være en mangel. Siste frist for reklamasjon er 5 år. Men likevel innen 2 måneder etter at mangelen ble oppdaget.
Spør gjerne BoligAdvokat.no om dette.