Hva kan jeg kreve når boligen er forsinket?

Hvilken lov regulerer kjøp av ny bolig?

Kjøp av ny bolig reguleres av bustadsoppføringslova. Denne loven regulerer også kjøp av ny borrettslagsleilighet. Denne loven regulerer forbrukerkjøp av ny bolig. Det er forbrukerkjøp når du som privatperson kjøper ny bolig av en utbygger / entreprenør / selger. En entreprenør / utbygger kan ikke i kjøpeavtalen avtale ugunstigere vilkår for forbrukeren enn det loven gir.

1. Når er boligen forsinket?

Forsinkelse kan enten være at kjøper ikke kan overta boligen fra utbygger til avtalt frist, at arbeid ikke er fullført til fastsatte frister eller forsinket hjemmelsoverføring. Er det avtalt mellom kjøper og utbygger når overtakelse skal skje, arbeidet skal være ferdig eller hjemmelsoverføring skal skje legges disse fristene til grunn.

Er det ikke avtalt når overtakelse skal skje, arbeid skal være ferdig eller hjemmelsoverføring skal skje, skal utbygger utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødig avbrudd.

2. Hvilke krav kan jeg fremme når boligen er forsinket?

Ved forsinkelse ved enten overtakelse av boligen, fullføring av arbeid eller hjemmelsoverføring kan kjøper kreve dagmulkt, erstatning, holde tilbake vederlag eller heve avtalen.

Dersom kjøper ikke får overta boligen etter den avtalte fristen, eventuelt loven sin frist, kan kjøperen kreve dagmulkt. Dagmulkt betales for hver dag forsinkelsen varer. Den er normalt på opptil 1 promille av kjøpesum. Har entreprenør / utbygger og kjøper ikke avtalt høyere dagmulkt enn loven, følges lovens beregning av dagmulkt.

Dagmulkt kan kreves i 100 dager. Du som kjøper trenger ikke å påvise noe økonomisk tap for å kunne kreve dagmulkt.

Entreprenøren / utbygger sin plikt til å betale dagmulkt kan settes ned etter en helhetsvurdering av situasjonen dersom det virker urimelig at han skal betale så mye i dagmulkt.

Tap kjøperen har som ”overstiger” dagmulkten , kan kjøper bare kreve erstattet dersom utbygger eller noen han svarer for har vært grovt uaktsom eller handlet i strid med rimelighet og god tro.

Kjøper kan på visse vilkår få erstattet tap han/hun lider når hjemmelsoverføring ikke skjer til rett tid, eller arbeid ikke fullføres til fastsatt tid. Dette gjelder kun for den perioden hvor det ikke betales dagmulkt.  Det er da viktig å merke seg at man som kjøper har en plikt til å begrense sitt tap. Har kjøperen ikke utnyttet sin tapsbegrensningsplikt får han ikke dekket disse kostnadene.

Har kjøperen krav på entreprenøren på grunn av forsinkelsen, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å få dekt sitt krav. Det er i denne situasjonen viktig å være klar over at man som kjøper holder igjen deler av kjøpesummen på egen risiko. Dette vil si at dersom man holder igjen for mye av kjøpesummen blir dette sett på som forsinket betaling av kjøpesummen, og man kan bli nødt til å betale forsinkelsesrenter.

3. Når kan jeg heve kjøpet og hva må jeg gjøre dersom jeg ønsker å heve kjøpet?

Kjøper kan heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer vesentlig forsinkelse. Det skal mye til for å heve avtalen.  Hva som er en vesentlig forsinkelse må avgjøre etter en konkret vurdering for hver sak.

Ønsker man som kjøper å heve kjøpet må man gi melding til entreprenøren om hevingskravet før overtakelse av boligen. Gir man ikke selger beskjed om at man ønsker å heve før man overtar boligen faller retten til å heve kjøpet på grunn av forsinkelse bort.

Blir avtalen hevet kan kjøper på visse vilkår kreve å få hevet avtalen om kjøp av grunnen. Er arbeidet utført på kjøperen sin grunn skal hevningsoppgjøre skje for den delen av arbeidet som ikke er oppfylt. Entreprenøren har derfor krav på vederlag for det arbeidet som er utført.

Blir avtalen hevet kan kjøperen kreve erstattet kostnadene for å få andre til å fullføre arbeidet. Merkostnadene med fullføringen må være nødvendige. Men det er valig at forbruker får dårligere pris av andre som skal fullføre arbeidet.

Annet økonomisk tap kjøperen lider som følge av at avtalen heves kan han kreve erstattet. Kjøperen har her en tapsbegrensningsplikt. Det vil si at dersom kjøper ikke har begrenset sitt tap kan han ikke kreve dette erstattet.

Spør BoligAdvokat om din sak.